Als u vastgoed in het buitenland koopt, moet u dat aangeven bij de Belgische fiscus. Vervolgens bepaalt de fiscus het kadastraal inkomen (ki). Hierop wordt u belast, tenzij u de belasting kunt uitschakelen… 

1. Hoe geeft u uw buitenlands vastgoed correct aan in België?

Als u vastgoed in het buitenland bezit, is het niet voldoende om alleen maar de buitenlandse belastingen te betalen. U moet het buitenlands vastgoed ook verplicht opnemen in uw Belgische belastingaangifte. Door de internationale gegevensuitwisseling is de Belgische fiscus op de hoogte van alle gronden en woningen die u in het buitenland bezit, dus kan u niet eenvoudigweg ‘vergeten’ uw buitenlandse vakantiewoning aan te geven in België om de fiscus te verschalken. De wet voorziet in een administratieve boete van 250 tot 3.000 euro voor wie de aangifteplicht in de wind slaat.

Wanneer u buitenlands vastgoed koopt of verkoopt, moet u dat binnen de vier maanden melden bij de Belgische fiscus. Indien het een nieuwbouw betreft, moet de aangifte gebeuren binnen de 30 dagen na de eerste ingebruikname of verhuring.

U kan deze aangifte online indienen via MyMinfin (Mijn woning → Mijn onroerende gegevens raadplegen → Een goed in het buitenland aangeven) of op papier door dit formulier in te vullen en te mailen naar foreigncad@minfin.fed.be.

Wanneer u samen met uw echtgeno(o)t(e) een buitenlands onroerend goed aanschaft dat tot jullie huwelijksgemeenschap behoort, dan moeten jullie toch ieder apart een aangifte doen.

2. U wordt belast op het buitenlands ki

Sinds 2022 wordt vastgoed in België en in het buitenland op dezelfde manier belast. Deze wetswijziging kwam er nadat België meermaals op de vingers werd getikt door Europa. Een buitenlandse vastgoedinvestering leidde in het verleden onrechtstreeks tot een hogere belastingdruk dan een gelijkaardige investering in België, wat het Europees Hof Van Justitie ertoe bracht om België te veroordelen voor discriminatie.  

Sindsdien wordt uw buitenlands vastgoed niet langer belast op basis van de brutohuurwaarde, maar op basis van het kadastraal inkomen. In de meeste gevallen leidt dit tot een lagere belasting dan voorheen.  

De fiscus berekent het ki van uw buitenlands onroerend goed. Deed u uw aangifte online via MyMinfin, dan is het ki daar ook meteen beschikbaar. Zond u het ingevulde formulier per post of per e-mail naar de fiscus, dan ontvangt u het door de fiscus vastgestelde ki per aangetekende zending. Dat ki moet u aangeven in uw aangifte personenbelasting (vak III). Gaat u niet akkoord met het vastgestelde ki? Dan heeft u twee maanden om bezwaar aan te tekenen.  

3. Hoeveel bedraagt het ki?

Het buitenlands ki wordt forfaitair berekend door een correctiefactor toe te passen op de verwervingsprijs zodat de waarde ervan anno 1975 wordt nagebootst (in dat jaar vond immers de laatste herschatting van het ki in België plaats). Voor 2024 bedraagt de correctiefactor 15,726. Het verkregen bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met 5,3% om de verkoopwaarde terug te brengen tot een fictieve ‘huurwaarde’. 

Voorbeeld:

U kocht in 2024 een vakantiewoning in het buitenland voor € 400.000. De woning krijgt een ki toegekend van € 1.348 (+ € 400.000 / 15,726 x 5,3%)

4. Hoeveel belasting moet ik betalen? 

Het onroerend inkomen van onroerende goederen andere dan de eigen woning – bijvoorbeeld uw buitenlandse vakantiewoning – is belastbaar aan het marginaal tarief (tot 50 %). Het onroerend inkomen wordt in principe berekend door het geïndexeerd ki te verhogen met 40%.  

 Voorbeeld: 

Het ki van uw buitenlandse vakantiewoning bedraagt € 1.348. Geïndexeerd naar 2024 bedraagt dit € 1.348 x 2,1763 = € 2.933,65. Verhoogd met 40% geeft dit een belastbaar onroerend inkomen van € 4.107. Dat bedrag wordt belast samen met uw beroepsinkomen aan het marginaal tarief (tot 50%).

5. Hoe kan ik deze belasting drukken of zelfs uitschakelen? 

Kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening voor een tweede woning komen sinds 2024 niet langer in aanmerking voor de federale belastingvermindering ‘langetermijnsparen’. De betaalde premies voor de schuldsaldoverzekering evenmin. Vanaf 2024 is dit fiscaal voordeel dus afgeschaft.  

Maar niet getreurd! De intresten van leningen afgesloten vanaf 1 januari 2024 voor een tweede (niet-eigen) woning kunnen wél nog belastingvoordeel opleveren via de federale intrestaftrek. Deze intrestaftrek kan de belasting op het onroerende inkomen aanzienlijk drukken of zelfs volledig uitschakelen. 

Voor de intrestaftrek geldt geen minimumduurtijd van de lening. Bovendien moet de lening niet per se hypothecair zijn. Dus ook investment loans (lombardkredieten) komen in aanmerking. 

Voorbeeld:

U financierde de aankoopprijs van uw buitenlandse vakantiewoning voor de helft (€ 200.000) met een lombardkrediet aan 3% interest per jaar. U wilde uw beleggingsportefeuille van € 800.000 immers niet gedeeltelijk te gelde maken om uw tweede verblijf aan te kopen, omdat u ervan uitgaat dat uw beleggingsportefeuille op (middel)lange termijn een hoger rendement dan 3% per jaar zal opleveren. Daarom besloot u dus om een krediet te nemen op uw beleggingsportefeuille. Als waarborg gaf u uw beleggingsportefeuille in pand aan de bank. Aan zo’n effectenkrediet met inpandgave zijn bovendien minder kosten verbonden dan aan een hypothecair krediet en de doorlooptijd is vaak korter. Anders dan bij een hypothecair krediet moet u bijv. geen notariskosten betalen. Het nemen van een hypotheek is een omslachtig en duur proces, dat alleen maar complexer en duurder wordt wanneer het tweede verblijf in het buitenland ligt.

U betaalt dus ieder jaar € 6.000 interest op uw lombardkrediet. De betaalde interest kan u aftrekken van het belastbaar onroerend inkomen van uw buitenlandse vakantiewoning, dat € 4.107 bedraagt (zie hoger). Op die manier herleidt u het belastbaar inkomen van uw buitenlandse vakantiewoning tot nul en blijft u volledig geïnvesteerd in de financiële markten. Het interestsaldo van € 1.893 in ons voorbeeld gaat bovendien niet noodzakelijk verloren. De interestaftrek blijft immers niet beperkt tot het onroerend inkomen van het gefinancierde vastgoed. De interesten kunnen ook worden afgetrokken van het belastbaar inkomen van ander vastgoed dat u bezit. De enige uitzondering is uw eigen woning, aangezien dat huis of appartement vrijgesteld is in de personenbelasting.