De aandelen van uw vastgoedvennootschap schenken voor een Nederlandse notaris heeft op fiscaal vlak al een tijdlang geen enkele zin meer. Steeds meer manifesteert de inbreng van de vastgoedvennootschap in een maatschap ten behoeve van kinderen zich als een volwaardig alternatief voor de versperde kaasroute. Maar hoe werkt deze bierroute nu precies?

Vastgoed schenken

Wanneer u vastgoed bezit, is het interessant om dat vastgoed al tijdens uw leven over te dragen aan uw kinderen. Een schenking van vastgoed is op fiscaal vlak doorgaans goedkoper dan een vererving ervan. U kan aan uw kind immers iedere drie jaar tot 150.000 EUR vastgoed schenken aan het laagste tarief van 3%. Wanneer het vastgoed pas overgaat bij uw overlijden, kan uw kind slechts eenmaal gebruik maken van het laagste tarief van 3% voor de eerste schijf van 50.000 EUR vastgoed. De resterende vastgoedwaarde wordt belast aan 9% tot 27%.

Vastgoedvennootschap schenken

Vaak wordt vastgoed evenwel aangehouden via een vastgoedvennootschap (bijv. een BV of een NV). De spelregels zijn dan totaal anders omdat de aandelen van een vastgoedvennootschap “roerende goederen” zijn.

De aandelen van een vastgoedvennootschap zijn doorgaans op naam, zodat de schenking ervan verplicht voor een notaris moet gebeuren. Een Belgische notaris is verplicht om de schenkingsakte bij de overheid te registreren. Die registratie maakt schenkbelasting verschuldigd. De schenkbelasting op roerende goederen bedraagt steeds 3%. In tegenstelling tot fysiek vastgoed neemt de belasting hier niet toe naarmate de geschonken waarde stijgt.

Om deze schenkbelasting van 3% te ontwijken, zochten veel Belgen in het verleden hun toevlucht tot een Nederlandse notaris (de zgn. kaasroute). Een Nederlandse notaris is in tegenstelling tot een Belgische niet verplicht om de schenkingsakte te registeren. Zo kon de schenking onbelast plaatsvinden.

Sinds 15.12.2020 biedt het schenken van aandelen van een vastgoedvennootschap voor een Nederlandse notaris geen voordeel meer, omdat Belgen nu verplicht zijn om hun buitenlandse schenkingsakte in België te registreren (en schenkbelasting te betalen).

Maatschap to the rescue!

Een maatschap is een doeltreffend, eenvoudig en relatief goedkoop instrument dat in het kader van een successieplanning geregeld wordt gebruikt om de controle te behouden over de goederen die bij leven aan de volgende generatie worden geschonken.

Ouders kunnen ervoor opteren om de aandelen van hun vastgoedvennootschap in te brengen in een maatschap. Daarbij worden de deelbewijzen van de maatschap die ouders in ruil voor hun inbreng ontvangen rechtstreeks ingeschreven op naam van de kinderen, waardoor die eigenaar worden. Dat is een zogenaamde inbreng ten behoeve van een derde. Nadien bevestigen ouders en kinderen in een onderhands bewijsdocument (pacte adjoint) dat de inbreng gebeurde met het oogmerk om de kinderen te begiftigen. Zo’n onrechtstreekse schenking moet niet verplicht voor een notaris gebeuren, maar mag ook onderhands. Er wordt dus alleen schenkbelasting geheven wanneer het bewijsdocument vrijwillig ter registratie wordt aangeboden. Ouders en kinderen kunnen er uiteraard voor kiezen om dat niet te doen. In dat geval speelt alleen de risicotermijn van drie jaar. Wanneer ouders nog minstens drie jaar na de schenking in leven blijven, zal de vermogensoverdracht richting de kinderen nooit meer belast worden. Dit is in een notendop de Vlaamse variant van de kaasroute, ofwel de bierroute.

Kan de Vlaamse Belastingdienst de bierroute smaken?

In twee recente voorafgaande beslissingen (nr. 22069 en nr. 22070) heeft de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) de techniek van de bierroute erkend en heeft zij bevestigd dat er geen sprake is van fiscaal misbruik. Daarmee lijkt de bierroute nu volledig vrije baan te hebben. Of toch niet? Mogelijk vormt de techniek misbruik  van de registratieplicht uit het wetboek van registratierechten. Over dit heikel punt moet de fiscus zich nog uitspreken. Waakzaamheid blijft dus nog even geboden. In de politiek gaan ondertussen ook stemmen op om paal en perk te stellen aan de bierroute door een algemene registratieverplichting te voorzien voor alle soorten schenkingen.

Wij volgen dit verder voor u op zodat u met een gerust gemoed aan het stuur van uw successieplanning zit. Afhankelijk van uw concrete bekommernissen, wensen én de actuele stand van de wetgeving zullen wij u de juiste route aanwijzen.