Wanneer u een onroerend goed erft, dient ook dit goed te worden gewaardeerd in de aangifte van nalatenschap, hetgeen niet altijd makkelijk is. 

Voor de waardering van vastgoed in de aangifte nalatenschap heeft u drie opties:  

1. Eigen waardering/niet-bindende schatting: 

U kan het betreffende onroerend goed zelf schatten, of de hulp inroepen van een notaris, advocaat, makelaar,…  

Dan loopt u een dubbel risico: 

• Indien u het onroerend goed te hoog schat, dan betaalt u te veel erfbelasting; 
• Indien u het onroerend goed te laag schat (= tekortschatting), dan kan de belastingdienst aanvullende erfbelasting heffen (op het verschil tussen de waarde die de belastingdienst aan het onroerend goed geeft en de aangegeven waarde) alsook een belastingverhoging opleggen (vanaf een tekortschatting van 10%) en desgevallend intresten rekenen.  

De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) heeft twee jaar de tijd om uw aangifte te controleren en u desgevallend in kennis te stellen van een tekortschatting. Het risico op tekortschatting neemt toe wanneer u het onroerend goed voor een hogere prijs verkoopt binnen deze periode. Via de notariële verkoopakte kan de belastingdienst de hogere verkoopprijs te weten komen en een tekortschatting opmaken.  

Recent beschikt VLABEL bovendien over een bijkomend wapen om tekortschattingen op het spoor te komen, namelijk via haar schattingstool met een zelflerend algoritme die zij ontwikkelde voor de aanvraag bindende schatting (ABS).  

2. Aanvraag bindende schatting (ABS) bij VLABEL 

Sinds 1 april 2019 kan u een kosteloze en bindende schatting vragen aan VLABEL. Deze aanvraag dient te gebeuren binnen de vier maanden na het overlijden. In principe komt een medewerker van VLABEL dan langs om de schatting uit te voeren.   

Zo’n bindende schatting heeft als voordeel dat VLABEL nooit kan terugkomen op haar eigen schattingen, zelf niet bij een verkoop binnen de twee jaar voor een (veel) hogere prijs. In dat geval zal geen bijkomende erfbelasting verschuldigd zijn op de ‘niet aangegeven meerwaarde’. Op het eerste gezicht lijkt de ABS dus erg aantrekkelijk: een gratis schatting die bindend is voor VLABEL. Dit veronderstelt dat deze schatting realistisch en niet overdreven hoog zijn. De eerste schattingen lijken redelijk. Afwachten of ze dat in de toekomst ook zullen blijven.  

Het nadeel van de ABS is dat de schatting niet alleen bindend is voor VLABEL, maar ook voor de erfgenamen. Wanneer het resultaat van de ABS tegenvalt, kan u er niet meer voor kiezen om het onroerend goed op een andere wijze te waarderen in de aangifte. Pas nadat u het aanslagbiljet heeft ontvangen, kan u bezwaar indienen tegen de schatting. U moet dan met objectieve bewijsstukken hardmaken waarom de schatting volgens u niet correct is gebeurd, hetgeen niet altijd eenvoudig is.  

3. Schatting door een erkende expert-schatter 

De derde mogelijkheid is dat u het onroerend goed laat schatten door een erkende expert-schatter die voorkomt op de lijst van VLABEL (https://www.vlaanderen.be/informatie-voor-erkende-schatters-experten#lijst-van-erkende-schatters-experten). Net als de ABS is de schatting van een erkende expert-schatter bindend voor VLABEL, op voorwaarde dat de schatter de formele regels en de kwaliteitseisen respecteert. Dat betekent dat u geen risico op tekortschatting loopt en de meerwaarde die u realiseert bij een snelle verkoop niet tot een bijkomende belasting zal leiden.  

Een schatting door een erkende expert-schatter heeft als bijkomend voordeel dat u zelf niet bent gebonden door de schatting. Zint de schatting u niet, dan weerhoudt u niets om de schatting niet te gebruiken in uw aangifte en te kiezen voor een andere schatter (al dan niet erkend), de ABS of een eigen waardering. Een schatting door een erkende expert-schatter is, in tegenstelling tot de ABS, niet gratis maar kost ongeveer € 450, al is deze kost al gauw terugverdiend in de erfbelasting wanneer de schatting lager uitvalt dan de ABS. Bovendien houdt u het laatste woord over de waarde die u aangeeft.  

Samengevat heeft u volgende opties: 

Heeft u vragen over uw aangifte nalatenschap of heeft u liever dat wij die in uw plaats voorbereiden? Stuur ons een e-mail of boek rechtstreeks een afspraak in met één van onze financiële butlers!  

Auteur

Your Financial Butler

Jelle Claesen